德國買房置產經驗分享|基本概念、銀行貸款、常見問題。

by tinybackpacker
德國買房置產經驗分享

德國人近幾年,也跟亞洲人一樣,喜歡買房(Haus)、買公寓(Wohnung)置產,但是多數人通常買來自住,而非大量投資與炒房。我們自己當初想買房,其中一個主要原因是每個月的房租太高,加上鄰居與住家環境等考量,所以想要更有效地運用我們的金錢。

如果你有計劃長期住在德國,也有可慮想要買房置產的話,那麼希望這篇文章能幫助到你。

常見問題

外國人是否可以置產?

答案是肯定的,我們不需要擁有德國及,只要你有任何形式的居留證,都可以在德國買房置產。然而,如果你只有一個有限期的居留證,那麼你可能在貸款部分,會需要負擔更高的利息,或是銀行就會選擇不給你貸款。但是,如果你是與另一半一起買房,剛好另一半是德國人,或是擁有永久居留證、高薪等,那麼也可以單純透過另一半的名義貸款。

沒有自備款可以貸款嗎?

可以,但是銀行可能通過貸款的機率較低,因為銀行需要承擔的風險更高。或是,如果你有穩定的工作與收入,銀行也許只會提高利息,不過還是會願意借貸給你。

要買中古屋?預售屋?

這兩種房子,沒有誰比較便宜,或是誰比較貴,因為兩者都有需要考量的因素,如果又要把地理位置、交通便利性、城市等,其實多半也沒有太多考量的時間,因為德國目前買房非常搶手。

中古屋:德國法規對於維護建築有許多的規定,所以也不見得買了中古屋,就能隨便亂改造成自己喜歡的建築,就算要裝潢與修改,也需要注意更多法規規定。此外,中古屋有些屋齡高的話,可能本身節能效果很不好,造成冬天需要大開暖氣,電費也因此居高不下。不管如何,中古屋的成交價,不代表就是實際你會花的價格,買房後還需要有許多額外開銷。

預售屋:房價也許比中古屋高,不過整體的新房子節能能力好,長遠看來卻省下不少費用。然而,預售屋通常就是有標準化的裝潢,如果想要改造或是調整某些部分,某新增與更改一個項目,就需要額外付費。建築內外較為新穎,看本身喜歡較現代的建築,還是有歷史性的建築。

買房基本概念與流程

如何找到房源?或是土地?

基本上就像在德國租屋網上尋找租屋,也可以在這些網站找尋「買/賣房」、「買/賣土地」等訊息:

我跟先生是在上頭其中一個網站找到預售屋的資訊,就直接開車前往現場,通常空地外圍會被柵欄圍起來,上頭則貼有建商或是仲介的資訊,就可以直接透過電話或是郵件預約看房。

預售屋怎麼看房?

建商多半在全國各地有建案,而這些建案的建築通常都是大同小異,甚至是一模一樣,所以他們會有尺寸一比一的「樣品屋」,可以近距離入內觀摩裡面裝潢。

看房後的流程

我們購買的預售屋,從最開始接觸到完成簽約,都是跟一個第三方,受聘於建商的中間人交涉,由他們幫建商尋找買家、帶人看房、回答一些買家在購買前的疑問等,一路到後頭的公證與簽約,簽約後建商才會開始與我們有直接的接觸。我們無須直接付仲介費給中間人,然而對方會從建商那邊收到佣金。

看房時,你會直接知道房價,而且很快就要決定到底要不要買,此時你可以付一筆「訂金」,算是預定/保留這棟房子給你,繳完訂金後(好幾千歐),通常你會有6-8週的考慮時間,但是與其說是考慮,更不如說是你要在這段時間,找到銀行願意貸款給你。

在這個6-8週期間,你要趕緊詢問多家銀行,預約現場諮詢,銀行最後如果貸款給你,你就可以拿著與銀行的貸款合約,與建商或是買家開始後續的簽約。

(以上是我們自己的經驗,也許順序與時程會跟你的不同)

買房的雜費與稅

如何大致計算你買房的總價格或是開銷,基本上就是房價,加上底下會介紹的雜費與稅金,就會是總額。

Notar- und Grundbuchkosten 公證加簽約

在與建商或是買家正式簽約那一天,會需要到公證人(Notar)的辦公室,公證人會在當天把所有的合約口頭念過一遍,只要發現有問題都可以立刻修正,如果買家與賣家確認合約沒有問題,那麼就可以在公證人面前正式簽下合約。

此費用通常是買房開銷中的 2%,就我們與友人的經驗,通常超過五千歐。

Grunderwerbsteuer 土地轉讓稅

基本上就是你買土地與買房,都需要繳土地轉讓稅,不同聯邦會有不同比例的費用,大致落在房價開銷的 3.5 – 6.5 %之間,這個稅只有在購買土地與房子後,繳交一次而已。

Maklerprovision 房仲費用

這個不用應該就不用多做解釋,法規沒有規定比例,不過通常介在 3-4 % 之間。

Grundsteuer 房地產稅/物業稅

有別於土地轉讓稅,物業稅需要買年繳,繳交頻率是每一季一次, 2/15、5/15、8/15、11/15。

Hausgeld 公寓管理費

大概可以把這項費用想像成台灣的管理費用,只有買公寓的人需要付,費用其中也包含像是管理員、垃圾處理費、打掃公寓樓梯清潔費、公寓保險、暖氣費、草皮維持、維修費等多項項目。

銀行貸款

找哪家銀行貸款?

通常你住在德國,基本上會因為薪水入帳、購物、限制提領戶頭等規定,需要一個銀行帳戶,所以當你要買房子時,最直接與方便的,就是問你本來就有帳戶的銀行。但是,通常某些銀行如 Sparkasse、HypoVereinsbank等,也在房地產部分有許多的理財顧問,所以多問幾家多比較,絕對有益無害。

自備款要準備多少?

基本上當然是越多越好,這樣你能談到更好的利息,不過以正常來說,自備款準備的金額,大致上有兩個基準:

(一)房價總價值的 20%

二) 把雜費一次付清的金額:雜費就是上頭提及的公證費、房仲費、土地轉讓稅。

如果你的自備款有符合上述其中一項,基本上向銀行貸款就比較容易通過。

每月還貸金額?

這部分就要把你每個月的固定開銷先考量進去(如:生活費、通勤費、網路電信、小孩、維修等),才能大致算出你一個月平均能償還的額度是多少,畢竟如果工作收入不穩定,或是偶有偶發事件,也需要知道自己是否還是有足夠的緊急備用金,而不是一昧把還貸金額設的太高。

以下還是舉個例子,讓大家比較了解你該設定的還貸金額是多少?

通常一個家庭總收入的30%,可以用來償還貸款,然而還要考量到像上頭提及的「物業稅 Grundsteuer」、「公寓管理費 Hausgeld」、其他雜費等,所以算出來的 30%,還要先扣除這些固定支出後,才會是你每個月比較能負擔的償還金額。

舉例:如果一個家庭的每月總收入是 4500 歐元,30% 就是 1500歐元,再扣除雜費等固定支出(大概約400歐元),那麼你最後大致可以用來還貸的金額,就是 1100歐元。

銀行如何決定是否要核准貸款?

銀行考量的因素很全面,大致包括一下幾個面向:

  • 工作性質:兼職?打臨工?有限還是無限期合約?公務人員?
  • 簽證性質:短期?長期?永久居留證?
  • 聘雇關係:自由業?雇主?創業家?員工?
  • 收入穩定度
  • Schufa 成績:關於Schufa,歡迎閱讀此篇文章「德國租屋|找房平台、準備文件、注意事項、小撇步。
  • 購買土地、房字的地段與房屋狀況
  • 購屋目的:自用?投資?出租?

P.S. 如果一家銀行拒絕你的貸款申請,不代表其他銀行就會,所以建議詢問多家,以及如果與另一半(德國籍)一起購屋,也可以把貸款申請填寫一個人即可。

什麼是KfW(Kreditanstalt für Wiederaufbau)?

在銀行諮詢階段,你也許也會聽到 KfW這個資金補助方式,因為我們家沒有使用這個補助方案,所以就是大致把這樣補助的措施介紹一下而已。

KfW 主要是要鼓勵房屋所有者,在建房子或是更換屋內器材(暖氣、太陽能板)、材料時(如牆壁、屋頂)等,如果這些屋主選擇具有「節能」功能的材料與器具的話,那麼符合可以申請政府提供的KfW補助方案。政府不會付給你一筆額外金額,而是在你購買這些材料與東西時,你就是付少一點錢而已。

然而,這個補助聽起來雖然很棒與誘人,但是往往具有節能功能的東西,他們的價格也不見得比較便宜,所以就算你能得到補助,整體開銷有可能會碰上“不划算”的情況,因此建議大家詢問銀行的理財顧問,請他們專業分析一下到底適不適合你。

結語

購屋過程真的滿繁瑣與複雜,尤其簽約時一定要仔細閱讀合約內容,如果對於德文合約不太熟悉,也建議大家要找翻譯陪同,或是請翻譯把全部的合約翻成你熟悉的語言做閱讀,畢竟貸款金額龐大,需要謹慎一點。

希望我們的經驗,有稍微幫你釐清一下疑問,也祝你順利找到理想的房子,住進屬於自己的家!

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