德國人近幾年，也跟亞洲人一樣，喜歡買房（Haus）、買公寓（Wohnung）置產，但是多數人通常買來自住，而非大量投資與炒房。我們自己當初想買房，其中一個主要原因是每個月的房租太高，加上鄰居與住家環境等考量，所以想要更有效地運用我們的金錢。

如果你有計劃長期住在德國，也有可慮想要買房置產的話，那麼希望這篇文章能幫助到你。

常見問題

外國人是否可以置產？

答案是肯定的，我們不需要擁有德國籍，只要你有任何形式的居留證，都可以在德國買房置產。然而，如果你只有一個有限期的居留證，那麼你可能在貸款部分，會需要負擔更高的利息，或是銀行就會選擇不給你貸款。但是，如果你是與另一半一起買房，剛好另一半是德國人，或是擁有永久居留證、高薪等，那麼也可以單純透過另一半的名義貸款。

沒有自備款可以貸款嗎？

可以，但是銀行可能通過貸款的機率較低，因為銀行需要承擔的風險更高。或是，如果你有穩定的工作與收入，銀行也許只會提高利息，不過還是會願意借貸給你。

要買中古屋？預售屋？

這兩種房子，沒有誰比較便宜，或是誰比較貴，因為兩者都有需要考量的因素，如果又要把地理位置、交通便利性、城市等，其實多半也沒有太多考量的時間，因為德國目前買房非常搶手。

中古屋：德國法規對於維護建築有許多的規定，所以也不見得買了中古屋，就能隨便亂改造成自己喜歡的建築，就算要裝潢與修改，也需要注意更多法規規定。此外，中古屋有些屋齡高的話，可能本身節能效果很不好，造成冬天需要大開暖氣，電費也因此居高不下。不管如何，中古屋的成交價，不代表就是實際你會花的價格，買房後還需要有許多額外開銷。

預售屋：房價也許比中古屋高，不過整體的新房子節能能力好，長遠看來卻省下不少費用。然而，預售屋通常就是有標準化的裝潢，如果想要改造或是調整某些部分，某新增與更改一個項目，就需要額外付費。建築內外較為新穎，看本身喜歡較現代的建築，還是有歷史性的建築。

買房基本概念與流程

如何找到房源？或是土地？

基本上就像在德國租屋網上尋找租屋，也可以在這些網站找尋「買/賣房」、「買/賣土地」等訊息：

• immoscout24
• immowelt
• immonet
• Wohnungsboerse
• 各大小城市（銀行）的房屋仲介中心

我跟先生是在上頭其中一個網站找到預售屋的資訊，就直接開車前往現場，通常空地外圍會被柵欄圍起來，上頭則貼有建商或是仲介的資訊，就可以直接透過電話或是郵件預約看房。

預售屋怎麼看房？

建商多半在全國各地有建案，而這些建案的建築通常都是大同小異，甚至是一模一樣，所以他們會有尺寸一比一的「樣品屋」，可以近距離入內觀摩裡面裝潢。

看房後的流程

我們購買的預售屋，從最開始接觸到完成簽約，都是跟一個第三方，受聘於建商的中間人交涉，由他們幫建商尋找買家、帶人看房、回答一些買家在購買前的疑問等，一路到後頭的公證與簽約，簽約後建商才會開始與我們有直接的接觸。我們無須直接付仲介費給中間人，然而對方會從建商那邊收到佣金。

看房時，你會直接知道房價，而且很快就要決定到底要不要買，此時你可以付一筆「訂金」，算是預定/保留這棟房子給你，繳完訂金後（好幾千歐），通常你會有6-8週的考慮時間，但是與其說是考慮，更不如說是你要在這段時間，找到銀行願意貸款給你。

在這個6-8週期間，你要趕緊詢問多家銀行，預約現場諮詢，銀行最後如果貸款給你，你就可以拿著與銀行的貸款合約，與建商或是買家開始後續的簽約。

（以上是我們自己的經驗，也許順序與時程會跟你的不同）

買房的雜費與稅

如何大致計算你買房的總價格或是開銷，基本上就是房價，加上底下會介紹的雜費與稅金，就會是總額。

Notar- und Grundbuchkosten 公證加簽約

在與建商或是買家正式簽約那一天，會需要到公證人（Notar）的辦公室，公證人會在當天把所有的合約口頭念過一遍，只要發現有問題都可以立刻修正，如果買家與賣家確認合約沒有問題，那麼就可以在公證人面前正式簽下合約。

此費用通常是買房開銷中的 2%，就我們與友人的經驗，通常超過五千歐。

Grunderwerbsteuer 土地轉讓稅

基本上就是你買土地與買房，都需要繳土地轉讓稅，不同聯邦會有不同比例的費用，大致落在房價開銷的 3.5 – 6.5 %之間，這個稅只有在購買土地與房子後，繳交一次而已。

Maklerprovision 房仲費用

這個不用應該就不用多做解釋，法規沒有規定比例，不過通常介在 3-4 % 之間。

Grundsteuer 房地產稅/物業稅

有別於土地轉讓稅，物業稅需要買年繳，繳交頻率是每一季一次， 2/15、5/15、8/15、11/15。

Hausgeld 公寓管理費

大概可以把這項費用想像成台灣的管理費用，只有買公寓的人需要付，費用其中也包含像是管理員、垃圾處理費、打掃公寓樓梯清潔費、公寓保險、暖氣費、草皮維持、維修費等多項項目。

銀行貸款

找哪家銀行貸款？

通常你住在德國，基本上會因為薪水入帳、購物、限制提領戶頭等規定，需要一個銀行帳戶，所以當你要買房子時，最直接與方便的，就是問你本來就有帳戶的銀行。但是，通常某些銀行如 Sparkasse、HypoVereinsbank等，也在房地產部分有許多的理財顧問，所以多問幾家多比較，絕對有益無害。

自備款要準備多少？

基本上當然是越多越好，這樣你能談到更好的利息，不過以正常來說，自備款準備的金額，大致上有兩個基準：

（一）房價總價值的 20%

（二） 把雜費一次付清的金額：雜費就是上頭提及的公證費、房仲費、土地轉讓稅。

如果你的自備款有符合上述其中一項，基本上向銀行貸款就比較容易通過。

每月還貸金額？

這部分就要把你每個月的固定開銷先考量進去（如：生活費、通勤費、網路電信、小孩、維修等），才能大致算出你一個月平均能償還的額度是多少，畢竟如果工作收入不穩定，或是偶有偶發事件，也需要知道自己是否還是有足夠的緊急備用金，而不是一昧把還貸金額設的太高。

以下還是舉個例子，讓你比較了解該設定的還貸金額是多少？

通常一個家庭總收入的30%，可以用來償還貸款，然而還要考量到像上頭提及的「物業稅 Grundsteuer」、「公寓管理費 Hausgeld」、其他雜費等，所以算出來的 30%，還要先扣除這些固定支出後，才會是你每個月比較能負擔的償還金額。

舉例：如果一個家庭的每月總收入是 4500 歐元，30% 就是 1500歐元，再扣除雜費等固定支出（大概約400歐元），那麼你最後大致可以用來還貸的金額，就是 1100歐元。

銀行如何決定是否要核准貸款？

銀行考量的因素很全面，大致包括以下幾個面向：

• 工作性質：兼職？打臨工？有限還是無限期合約？公務人員？
• 簽證性質：短期？長期？永久居留證？
• 聘雇關係：自由業？雇主？創業家？員工？
• 收入穩定度
• Schufa 成績：關於Schufa，歡迎閱讀此篇文章「德國租屋｜找房平台、準備文件、注意事項、小撇步。」
• 購買土地、房字的地段與房屋狀況
• 購屋目的：自用？投資？出租？

P.S. 如果一家銀行拒絕你的貸款申請，不代表其他銀行就會，所以建議詢問多家，以及如果與另一半（德國籍）一起購屋，也可以把貸款申請填寫一個人即可。

什麼是KfW（Kreditanstalt für Wiederaufbau）？

在銀行諮詢階段，你也許也會聽到 KfW這個資金補助方式，因為我們家沒有使用這個補助方案，所以就是大致把這樣補助的措施介紹一下而已。

KfW 主要是要鼓勵房屋所有者，在建房子或是更換屋內器材（暖氣、太陽能板）、材料（如牆壁、屋頂）等，如果這些屋主選擇具有「節能」功能的材料與器具，符合者，可以申請政府提供的KfW補助方案。政府不會付給你一筆額外金額，而是在你購買這些材料與東西時，你就是付少一點錢而已。

然而，這個補助聽起來雖然很棒與誘人，但是往往具有節能功能的東西，他們的價格也不見得比較便宜，所以就算你能得到補助，整體開銷有可能會碰上“不划算”的情況，因此建議你詢問銀行的理財顧問，請他們專業分析一下到底適不適合你。

結語

購屋過程真的滿繁瑣與複雜，尤其簽約時一定要仔細閱讀合約內容，如果對於德文合約不太熟悉，建議你一定要找翻譯陪同，或是請翻譯把全部的合約翻成你熟悉的語言做閱讀，畢竟貸款金額龐大，需要謹慎一點。

希望我們的經驗，有稍微幫你釐清一下疑問，也祝你順利找到理想的房子，住進屬於自己的家！

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